La fiscalité immobilière est l’ensemble des pratiques concernant la perception des taxes et impôts immobiliers pour une vente, un achat ou une location de bien immobilier. Dans l’optique d’alléger au maximum, la facture fiscale d’un propriétaire, la fiscalité immobilière accepte un grand nombre de dispositifs. Ceci, bien que les revenus locatifs soient imposables. Afin de réduire le prix d’une lourde imposition, il est indispensable de bien connaître cette fiscalité.
Impôts en vigueur pour un bien en investissement immobilier
La loi exige que tous les propriétaires ou locataires de biens immobiliers (maison, logement, appartement, résidence principale, etc.) payent des impôts locaux. Les impôts que vous aurez à payer concernent l’immobilier commercial et l’immobilier d’habitation.
Taxe habitation
Cette taxe doit être payée par l’occupant de l’habitation (propriétaire, locataire ou tout occupant à titre gratuit). Elle doit être acquittée par celui qui occupe le logement.
Taxe foncière
Tous les propriétaires de biens immobiliers doivent s’acquitter de cette taxe. Elle permet aux collectivités locales d’assurer le financement des services locaux publics.
Impôt sur Fortune Immobilière (IFI)
Remplaçant l’ancien impôt de solidarité sur la fortune, l’IFI porte uniquement sur le patrimoine immobilier dont la valeur minimale est de 1,3 million d’euros. Grâce à des dons à l’endroit des organismes d’intérêt général ou aux placements financiers alternatifs, une réduction de l’IFI peut être accordée aux propriétaires.
TVA immobilière
Dans le cadre d’une vente de terrains à bâtir ou de biens immobiliers neufs, l’État perçoit la TVA (Taxe sur Valeur Ajoutée). Cette fiscalité immobilière est normalement prise en charge par le vendeur.
L’imposition des revenus locatifs
Tous les revenus issus de la location d’un bien immobilier (nu ou meublé) sont imposables à l’impôt sur le revenu. Il en est de même pour tous les types de baux (baux professionnels ou habitation).
Pour une location nue ou d’immeubles commerciaux, soumis à un bail commercial ; les revenus locatifs sont intégrés à ceux fonciers. Pour une location meublée, les revenus sont classés dans la catégorie des bénéfices commerciaux et industriels.
Dans l’un ou l’autre des cas, le propriétaire bailleur a le choix entre deux régimes d’imposition.
Régime micro-BIC ou micro-foncier
Le régime micro-BIC donne droit à un taux d’abattement forfaitaire de 50 % au propriétaire, sur les recettes encaissées. Quant au régime micro-foncier, il donne droit à un taux d’abattement forfaitaire de 30 %. Selon son régime d’imposition, le propriétaire de bien immobilier sera donc imposé sur un taux variant entre les 50 ou 70 % des revenus locatifs restants.
Régime réel
Ce régime permet de déduire les charges supportées par le propriétaire, des recettes encaissées. Il peut s’agir des primes d’assurances, des taxes foncières, d’un crédit bancaire, etc.
Cependant, si le montant des loyers annuels excède 15 000 euros (location nue) ou 70 000 euros (location meublée), le régime réel vous est directement appliqué.
Régime Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Vous pouvez aussi opter (sous certaines conditions) pour un autre régime d’imposition (LMP), si vous louez un bien meublé. Chaque année, vos recettes générées doivent être supérieures à un montant de 23 000 euros.
Vous devez vous inscrire avec le statut LMP, au registre du commerce et de la société. Chaque année, vous devez profiter d’un bénéfice qui dépasse les revenus du foyer fiscal, imposable sur l’IR.
Vous connaissez maintenant tout ce qu’il y a à savoir sur la fiscalité immobilière. Toutefois, notez qu’en dehors des revenus locatifs, une plus-value immobilière est également réalisée sur les locaux à usage professionnel ou habitation. L’intégralité de la plus-value est concernée par l’imposition, durant les cinq premières années. Un abattement vous est ensuite accordé, en tant que propriétaire. Une fiscalité de 36,20 % est assignée aux plus-values immobilières (17,2 % de prélèvements sociaux et 19 % d’IR).
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent aux propriétaires d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Le premier dispositif est la loi Pinel. Elle s’adresse à tous les contribuables français qui investissent dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), destiné à la location. Le bien immobilier doit être situé dans une zone éligible et respecter des normes pour l’environnement et l’économie d’énergie.
En échange, le propriétaire-bailleur bénéficie d’une réduction fiscale pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant investi, sur une période allant de 6 à 12 ans. Cette réduction particulièrement intéressante dépendra du montant de votre investissement initial ainsi que de la durée locative choisie.
Un autre dispositif attractif est le Censi-Bouvard. Ce régime fiscal concerne uniquement les biens acquis au sein de structures telles que les résidences services pour seniors, résidences étudiantes ou encore touristiques. L’avantage fiscal proposé se porte sur une période totale de neuf ans avec une possibilité d’extension possible jusqu’à douze ans selon la durée initiale.
Notez bien qu’il n’est pas possible de cumuler ces deux avantages fiscaux. Il y a aussi le dispositif ‘Denormandie Ancien’ • rappelons que ce dernier a été introduit par Julien Denormandie, ministre chargé du Logement sous Emmanuel Macron.
Celui-ci offre une réduction d’impôts pouvant atteindre 21 % du prix d’achat de l’appartement dans le centre-ville. Pour cela, vous devez être engagé sur un projet de restauration d’un bien immobilier patrimonial situé dans un secteur sauvegardé ou une zone protégée par l’UNESCO.
Les règles fiscales à connaître pour la vente d’un bien immobilier
La vente d’un bien immobilier est soumise à des règles fiscales spécifiques qu’il faut bien connaître afin de ne pas être pris au dépourvu lors de la transaction. Il faut bien savoir que le prix de vente du bien sera soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières.
Le calcul de cette imposition se fait en fonction du prix d’achat et du prix de cession. Le montant imposable peut être réduit par différents abattements, notamment si vous avez détenu votre bien pendant plus ou moins longtemps selon les cas.
Il faut savoir que si le bien a été acheté avec un prêt immobilier, alors une partie des intérêts payés pour ce prêt peut aussi être déduite des impôts lors de la vente. Cette déduction permet ainsi au vendeur du bien immobilier de diminuer le montant imposable sur les éventuelles plus-values réalisées.
Certains travaux peuvent aussi avoir une incidence fiscale sur la vente d’un bien immobilier. Effectivement, pour bénéficier d’une réduction d’impôt liée à ces travaux (par exemple dans le cadre du dispositif Pinel), il faudra s’assurer que ceux-ci ont été effectués avant la date limite fixée par l’administration fiscale.
Notez que la vente doit faire l’objet d’une déclaration officielle auprès des autorités compétentes. Cela inclut notamment une estimation précise et juste du prix du logement ainsi qu’une annonce publique diffusée via différents supports tels que les agences immobilières ou les sites spécialisés. La vente doit être ensuite officialisée chez le notaire, qui se chargera de la rédaction et de la signature du compromis de vente et de l’acte définitif.
Vendre un bien immobilier peut s’avérer complexe sur le plan fiscal. Pour cela, il est recommandé d’être accompagné par un professionnel pour réaliser cette transaction en toute sécurité.
